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七宝人的博客

老三届插青,卡车装卸工,法院当法官,退休忆人生

 
 
 

日志

 
 

388、租赁商铺的优先购买权之争  

2013-03-13 16:21:55|  分类: 诉讼调解案例 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海某区法院诉调对接中心的人民调解员谷老师,最近受理了一起商铺租赁者控告房东擅自出售房屋而侵犯其优先购买权的诉讼。

原告邹得理是从温州农村来沪的淘金族。他先是在市区菜场里摆摊卖生姜、香菇,几年下来积攒了些钱,后来在茅台路上向房东顾成康租了个沿街底层四十多平米的商铺,开了个前店后家的春晖服装店,晚上就睡在连腰也伸不直的半搁楼里。平时生意虽不算很好,但小夫妻俩省吃俭用,每月除去万元房租等一应开销,还剩有几千元盈余。他们把儿子送进附近小学就读,在沪经商的小日子过得安安稳稳。

不料天有不测风云。租房经商的邹家还算太平,但房东顾成康却连续摊上了大事。顾依靠其父母遗泽,在茅台路上拥有住房和商铺各一。其除了拿退休金外还有可观房租收入,日子本可过得很舒坦。可是他家里近年来却是倒霉透顶,连遭噩运。起先是青春女儿在家洗澡时煤气中毒死亡,竟让白发送红颜。接着老婆患上了老年痴呆症,日常生活全要靠顾来照料。去年秋天顾因痰中带血去医院检查,结果被确诊为中晚期肺癌。

老顾治疗肺癌的开支巨大,医院账单动辄就要成千上万元,家里的多年积蓄很快告磬。于是他在去年底无奈去找房产中介,忍痛将自己的商铺挂牌二百八十万元出售。上海黄金地段的沿街小面积商铺,历来是有价无市的稀罕宝贝。街上有个赵老板正在为开服装店而苦苦寻觅合适商铺,得知后马上来找老顾并立即签下合同。遵照“买卖不破租赁”的商界习俗,买下商铺的赵老板还同意保留房客邹得理在合同期间的租赁权。

此后有人提醒老顾,说依照法律规定,租房客对所租商铺拥有“优先购买权”,他擅自卖房给赵老板将带来后患。如梦初醒的顾急忙去找邹得理,他避而不谈其与赵已订的卖房合同,只问邹是否愿按二百八十万元购买商铺。幸好邹做的是小本买卖,家里砸锅卖铁也仅有数十万元积蓄,所以一听到卖房天价就被吓坏了,略加思索便表示无力购买。于是双方约定合同到期后不再续租,顾当场将一万元租赁押金提前退还给了邹。

此后赵如数付清了房款,只等交易中心办理产证过户手续。因今年三月邹的商铺合同租期即将届满,于是赵老板在春节过后便以购房合同为凭,以房主身份来店里视察。说他向顾买下商铺后准备自己开店,督促邹要及时退交房屋。当邹看过赵与顾订的购房合同,知道房东先卖房给赵,此后才征求自己意见。他觉得顾向其隐瞒实情具有过错,于是向法院提起诉讼,称被告的行为已侵犯其优先购买权,并向顾索赔二十一万余元。

调解员谷老师梳理了案件法律关系,因原告所主张损失中包括了商铺装潢残值,感到在案件被告主体上尚有缺失。于是提醒原告将购房的赵老板补列为第二被告。在调解中,被告称自己与赵订立房屋买卖合同后曾按卖出价补充征求过原告意见,在邹明示放弃后才与赵正式成交,所以不存在所谓侵权。尽管原告对于被告曾向其征询一节矢口否认,但其提前收回租赁押金的亲笔收条却足以佐证此节事实的客观存在。

谷老师说被告在未征求原告意见前先与赵订立卖房合同确有不妥,但被告事后按卖出价格向原告征询意见并遭否定后,其卖房给赵便属合法之举。此时原告自知大事不好而心头发虚,冷汗直冒,表示其起诉索赔金额可以降低,但自己租房时曾支付转让费十万元和投入装潢十余万元,至少要两被告赔偿其四万八千元,才肯如期退还商铺。而购房的赵老板自恃并无过错,所以对原告恶言相加,声称连半个铜板也不给。

谷老师看到原告已知难而退且降低要价,就适时给态度强硬的两被告做工作。她先让重病缠身被告倒尽其心头苦水,然后提醒其先卖房后询问原告意见之失误,是造成如今被动局面的原因所在,促使其同意补偿给原告一万二千元。谷老师知道原告服装店的装潢尚有利用价值,于是就好言开导购房的赵老板,说双方如僵持不下,需等待法院判决及原告上诉,再拖上一年半载其损失将更大。赵觉得言之有理而同意补偿原告八千元,原告则保证在租期届满之日将商铺完璧归赵。

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