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七宝人的博客

老三届插青,卡车装卸工,法院当法官,退休忆人生

 
 
 

日志

 
 

521、暗藏猫腻的“独家代理售房协议”  

2015-09-30 09:11:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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被告翁炜娟是家住浦东的上海六零后。她大学毕业正值浦东开发高潮,是最早进入陆家嘴金融区工作的那一拨年轻人。由于翁的收入较高,家中住房又遇开发动迁,所以在本世纪初上海房价较低时,在沪西仙霞路地段投资购买了一套三室两厅住宅,雇人装潢后由天平房产中介挂牌出租,每月租金从起初的几千元,逐步上升到了现在的逾万元。

2015年初,被告因儿子订婚后决定在浦东买房,急需将沪西住宅出售变现,于是去熟悉的天平中介店挂牌。业务员小黄给翁阿姨搬椅敬茶,热情接待。他说此房按照目前市场行情可卖到七百万元以上,因翁是老客户,他可以全力以赴作重点推销,争取业主到手价七百五十万元,但按照店里的规定,需与客户签一个“独家代理协议”以走走形式。

小黄拿来的格式协议有多页,全用蝇头小字打印。年近五十的翁视力已开始退化,她阅读完协议首页后,觉得其内容老套且都无关紧要,因小黄在出租房屋时比较尽职,已得到翁的初步信任,所以原告无心细看后面几页的繁琐条文,便直接翻到最后一页,在委托人一栏里爽快签名,并收下了天平中介主动支付给她的一千元“限时出售保证金”。

天平中介小黄原来拍胸膛担保其很快能将该房推销成功,但在签订“独家代理售房协议”后的一个多月里,不知何故却偃旗息鼓,毫无动静。倒是另一家东方中介公司不知从何处打探到了翁要卖房的消息,主动带着客户找上门来要给翁做中介服务。对方的出价虽然比天平中介所承诺的出售价要低一些,但购房款却可以在一个月内迅速支付到位。

因儿子在浦东已看好房源并签订了购房意向书,翁为了跟上儿子那里的付款期限,急于将沪西房子卖掉拿钱,所以有意与东方中介带来的客户签约。此时翁想到了自己与天平中介签过的“独家代理售房协议”,担心它的存在是否会给自己带来麻烦。但东方中介业务员说“独家代理售房协议”只是中介公司内部走走形式的东西,根本不必把它当真。

因两家中介公司都说“独家代理售房协议”只是“走走形式,不必当真”的东西,翁想天平中介那里以后大概不会有什么后遗症,于是就听信了东方中介业务员所言,很快与购房者签订了房屋买卖合同。此后双方在房产中介的指导下,一起去长宁房地产交易中心核查产房,审定税额,一直到房款交付,产权过户,一路上都是顺风顺水,畅通无阻。

但是当翁通过东方中介卖掉了仙霞路房产,购房人于年中如期拿到房产证后,她却突然收到了当地法院的通知书,说原告天平中介已向法院提起诉讼,称被告违反“独家代理售房协议”,在委托期限内已通过其他中介公司将房屋出售给他人,故根据双方约定的违约责任条款,要求被告翁女士按约定房屋出售价的百分之二赔偿给原告十五万元。

被告收到法院通知书后相当讶异,她想不到天平中介在动员其签协议时所轻描淡写的“走走形式”,如今却变成了白纸黑字的巨额索赔。她赶紧翻箱倒柜把那份协议找出来,发现在协议未尾的违约责任条款里,果然写明“当委托人在规定时限内未经对方许可擅自将该房交由其他中介公司出售的,委托人愿按售房价的百分之二向受托人支付违约金。”

翁此时才如梦初醒,明白自己当初出于对天平中介小黄的熟悉与信任,轻信了他的“走走形式,不会当真”之言,与其签下“独家代理售房协议”并收下其一千元保证金,实际上是钻进了对方有意布下的斩熟客圈套,糊涂吞下了对方抛出的带钩鱼饵。如今自己已身陷法院民事诉讼,对早有预谋的原告是空口无凭,尽处下风,并将面临巨额违约金赔偿。

法院诉调对接中心的调解员徐用亮通知原被告来法院调解。原告天平中介的当事人小黄并未出庭,原告方代理人以双方签订的“独家代理售房协议”为凭,坚持要被告按约定赔偿百分之二违约金。被告翁女士则一脸委曲,她说原告业务员当初说好签协议只是“走走形式”,现在为何要食言起诉?原告代理人对其激动辩驳只是耸耸肩,根本不屑回答。

调解员徐用亮作为资深退休法官,在办案中阅人无数,虽然被告是口说无凭,但他却相信翁所言系真。他知道房产中介的水很深,对 客户常会玩弄文字游戏,在协议的冗长格式条文中暗藏猫腻,诱使客户草率签约并收下保证金后,便会长时间按兵不动,听任对方与其他中介洽谈成交后再起诉索赔,用违约索赔的方式,变相收取客户两个点的佣金。

原被告属于平等民事主体,双方签订的“独家代理售房协议”应属合法有效。故被告在与原告签约后再将房屋交由其他中介出售,其行为已构成违约而应当赔付违约金。如果被告认为违约金的约定数额过高,可以按合同法规定诉请法院降低,但调整幅度通常只有几分之一。所以此时的被告已是案头的待宰羔羊,调解员对她虽很同情却很难再施以援手。

调解员知道此案诉讼的胜负已定,自己想帮着调解也缺乏抓手,余地无多。但他感到在类似的房屋居间合同纠纷中,平生难得买卖一次房屋的弱势业主,根本不是老谋深算,精于此道的中介公司之对手。在调解中就算是“死马当作活马医”,他也要努力周旋多做工作,在违约金的赔偿数额上争取多做些减法,替粗心上当的被告找回一点社会公道。

于是徐用亮先提醒被告,她作为合同违约被告,依法应当赔付违约金,调解中虽有与原告协商降低的可能,但幅度不会太大。接着调解员重点做原告工作,说中介公司仅付一千元保证金就买断客户的售房权,对方一旦违约就要赔付十五万赔偿金而明显有失公平。原告代理人在调整违约金方面本就有备而来,当即就答应减少一半,降到了七万五千元。

不料被告认为赔七万五仍然太高。于是调解员又回头给原告戴高帽,说天平中介在沪有众多连锁店且历来口碑良好,鉴于原告在签约后并未给被告介绍过客户,建议其着眼诉讼的社会效果,在违约金收取上再作让步。原告代理人在与公司老总通话后表示同意,最后以被告当场赔付给原告三万五千元而案结事了。法院记明笔录后,不再制发司法文书。

 

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