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七宝人的博客

老三届插青,卡车装卸工,法院当法官,退休忆人生

 
 
 

日志

 
 

537、望子成龙抢买学区房起讼争  

2016-01-11 17:52:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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被告楼有德是八零后的年轻家长,他生下的儿子还在读幼儿园,就谋划要提升其受教育起点。因为楼结婚后与父母住在一起,当地的小学虽属公办,却是非重点的普通学校。为了让孩子从小开始就能享受最优质教育,他瞄准了属长宁区顶尖小学的茅台路学区房,一有空就去房屋中介那里寻找房源。

因为学区房的价格相当昂贵,每平方动辄要六七万元,而自己的首付款储备却较为有限,所以楼把其买房目标锁定在总价三百万以下的小套。因小套学区房在任何地方都是稀缺资源,其单价高于中套大套,而且一挂牌就有许多人追逐哄抢,所以楼虽在多家中介登记过,但历经半年寻觅仍未能如愿。

二零一五年七月底,被告接到中介打来电话,说茅台路有一套多层顶楼的小套学区房刚挂牌,请他速去面谈。因为楼在茅台路已看房无数,知道此房属一梯三户的四十余平米边套,虽然卖方的到手价二百五十万元有些偏贵,但被告知道他一旦还价便会被别人钻空子,所以去看过房子就付下了定金。

因学区房的频繁倒手给学校带来极大压力,故静安、虹口等区已对重点校区作出每户五年内仅限一孩入学的规定。长宁区目前虽无此限制,但近年内也将要实行。所以在签订合同时,被告要原告保证该房在近五年内无孩入学,并约定其若有违反而使被告孩子无法入学,须按房价的两成赔付违约金。

此后双方按合同约定办事,被告按期付购房款,原告按期交房并迁出了户口。后来被告办出了房产证,按合同约定应支付十万元尾款时,他对原告已作担保的“近五年内无孩入学”仍有些不放心,于是他转弯抹角托人打听,向学区所在的重点小学作内部了解,结果得知原告的孩子在近两年内刚入过学。

被告知情后便与卖房人交涉,称其故意隐瞒学籍使用实情,骗售存在入学瑕疵的学区房,提出要停付购房尾款十万元,以充抵原告应付的合同违约金。而原告却恶人先告状,抢先向区法院提起诉讼,称被告逾期未付购房尾款已构成实质性违约,要求其支付尾款并赔偿按房价两成的近五十万元违约金。

法院诉调对接中心调解员许永亮细阅了原告诉状,他知道上海市民无论穷富都望子成龙,不愿让孩子输在起跑线上。因为市区的优质教育资源紧张,所以在重点幼儿园、中小学附近可就近入学的学区房,便因奇货可居而遭学生家长疯抢。其房价一路飚升,比邻近地段的非学区房要贵上许多甚至翻倍。

许调解员针对本案争议查阅了有关资料,通知原被告来院调解。原告以合同约定的付款期限及违约条款为根据,称被告逾期付款应赔付违约金。而被告则称原告的孩子在近年刚入学,有违合同中关于五年内无孩入学之保证而违约在先,其因此而停付尾款属师出有名,明显不属于原告诉称的合同违约。

原告对其所作的虚假保证自知理亏。但他仍强作辩解,说长宁区尚未规定每户五年内仅限一孩入学,故被告儿子就近入学并无障碍。如以后长宁出台了同样政策而使被告儿子入学受阻,届时其愿意按合同办事,按房价二成向被告赔付违约金。但此事与被告的逾期付款性质不同,两者不能混为一谈。

双方围绕被告逾期付款是否该付违约金,在调解中唇枪舌剑,互作攻防。被告以原告作虚假保证在先为由,作为其停付尾款的抗辩依据。而原告则认为这两件事应桥归桥,路归路,其合同保证虽有水分,但目前尚未构成违约;而被告的逾期付款已构成合同实质违约,应当按约定赔付五十万元违约金。

调解员对此争议予以法理释明,说被告因发现原告的保证有假,可能给其子今后入学权益的实现带来危险,其因此而停付购房尾款,实质上是根据合同法第六十八条的规定中止履行义务,属于行使先给付义务人的不安抗辩权。但是当原告就被告的担心作出新的保证后,被告应恢复履行其付款义务。

经过调解员的释明与开导,双方疑窦尽解,心悦诚服。原告撤回了关于被告逾期付款违约金的诉请,被告则在扣除对方应付的水电费、物业费后,当庭向原告付清了十万元购房尾款。调解员在将双方达成协议及当场付款情况如实记录在案后,经领导批准免收案件受理费,使纠纷得到了圆满解决。

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